Future Real Estate - Недвижимость в Европе Евро-Релизтейт - крупнейший портал по продаже недвижимости зарубежом
Бесплатный звонок:
8 (800) 775-91-97
21 Августа 2017

fotomontaza_3_tedi_s.jpg

Коммерческая недвижимость в Словении с каждым годом привлекает все больше внимания инвесторов со всего мира и особым спросом заслуженно пользуются торговые центры с якорными арендаторами. У этого процесса есть совершенно понятные предпосылки. О том какие стратегии инвестирования в торговые центры предлагает республика Словения мы расскажем в нашем материале ниже.

Торговые центры: ситуация на рынке и предпосылки для покупки коммерческой недвижимости в Словении.

Рост активности крупных европейских компаний ретейлеров на рынке Словении, спрос на новые торговые площади и рост числа девелоперских проектов в этом секторе имеет свои причины:
  • Рост экономики, покупательной способности и уровня потребления словенцев.
  • Расширения крупных ретейлеров вглубь Словении.
Такие крупные европейские сетевые компании как KIK, TEDi, Lidl, Hofer уже представлены в крупных городах Словении и теперь их интересуют небольшие города с населением от 10 000 человек.

Крупные европейские торговые сети имеют свои высокие стандарты для помещений,и как правило вторичные объекты в провинции не удовлетворяют их условиям. Поэтому в небольших городах как никогда актуальны новые торговые центры под конкретного арендатора. Договор аренды заключается до начала строительства объекта.

Местные муниципалитеты и общины заинтересованы в создании новых ТЦ: новые торговые центры продовольственных и не продовольственных ретейлеров строятся рядом друг с другом и составляют единую торговую зону с открытой парковкой, сопутствующими мелкими арендаторами (аптеки, кафе, пекарни, книжные магазины, офисы страховых компаний и т.д.) Таким образом получается крупный инфраструктурный потребительский узел, торговые площади в котором всегда востребованы и который является для небольшого города и его окрестностей единственной крупной торговой зоной.

Банки охотно кредитуют приобретение коммерческой недвижимости и деволоперские проекты с крупными и надежными арендаторами. Средние условия кредитования словенскими банками: финансирование 50-60%, ставка 2,5-3%, срок до 5 лет.

В чем привлекательность торговых центров для инвестора:

  • Помещение с надежным арендатором - крупной европейской компанией-ретейлером, работающей по всей Европе.
  • Крупные серьезные арендаторы заинтересованны в хороших торговых площадях и поэтому заключают длительные договора аренды (8-12 лет или бессрочные), как правило с условиями невозможности отказа от аренды до 5 лет.
  • Высокая окупаемость. Разные стратегии инвестирования в торговые центры позволяют получить объект с высокой доходностью ROI 7-10%!
  • Торговый центр или «пакет» помещений в нем с несколькими арендаторами позволяет минимизировать риски на случай съезда\отказа от пролонгации договора аренды или банкротства одной из компаний-арендаторов.
  • При приобретении торгового центра на этапе строительства инвестор получает новый торговый центр в востребованной торговой зоне в выгодной локации с высоким трафиком.
  • Минимальная вовлеченность инвестора в управление активом: все коммунальные платежи и налог на землю лежат на арендаторе, всеми текущими вопросами с арендатором занимается управляющая компания, очищенная прибыль поступает на счет компании инвестора, остается только заплатить личные налоги.
Три стратегии инвестирования в торговые центры в Словении.

Словения предоставляет для инвестора три различные возможности вложений в торговые центры. Каждая из этих стратегий имеет свои плюсы и нюансы.

СТРАТЕГИЯ 1: Приобретение уже построенных торговых центров с якорными арендаторами или пакета помещений в торговом центре.

  • Окупаемость до 7% годовых.
  • Ежемесячный арендный поток.
  • Крупный надежный арендатор.
  • Длительный договор аренды.
  • Возможность кредитования*
*Средние условия кредитования: финансирование 50-60%, ставка 2,5-3%, срок до 5 лет.

Абсолютно понятная схема для инвестора — есть уже существующий функционирующий актив с арендатором, управляющей компанией и арендным потоком. Оформляется стандартная сделка купли-продажи недвижимости.

Доходность торгового центра во многом зависит от географического положения, более рентабельный центр в Любляне и окрестностях будет иметь окупаемость ROI 5-6%, в то время как окрестности других крупных городов и провинция могут предложить коммерческие помещения с ROI 6-7%.

В некоторых случаях торговый центр уже имеет некоторую амортизацию и в обозримой перспективе может потребовать вложений на обновление косметического ремонта и коммуникаций. Делается это на средства инвестора или арендатора решается в каждом отдельном случае.

Примеры таких торговых центров:

ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "МАКСИМУМ 2" С 9 АРЕНДАТОРАМИ В ГОРНЯ РАДГОНЕ

СТОИМОСТЬ: 3 000 000 €
ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ: брутто 2 673 м2 - нетто 2 590 м2 - площадь земли 7 180 м2
АРЕНДА: 22 300 ЕВРО в месяц \ 267 000 ЕВРО в год
ОКУПАЕМОСТЬ: 9 % или 11 лет

IMG_2088.JPG

КОММЕРЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В ТОРГОВОМ ЦЕНТРЕ С АРЕНДАТОРОМ «KIK» В ПОСТОЙНЕ

РАСПОЛОЖЕНИЕ: ПОСТОЙНА
СТОИМОСТЬ: 700 000 €
ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ: 565,97 м2
АРЕНДА: 52 800 € в год / 4 400 € в месяц
ОКУПАЕМОСТЬ: 7,5 % или 13 лет

IMG_1564-15-04-17-10-38.jpeg

СТРАТЕГИЯ 2: Приобретение торгового центра на стадии строительства.

  • Окупаемость от 6 до 8% годовых.
  • Крупные надежные арендаторы.
  • Свежий договор аренды, подписанный до начала строительства на 8-12 лет с сроком не возможности отказа от аренды.
  • Новый торговый центр без амортизации в единой торговой зоне.
  • Безопасность и прозрачность сделки, оплата сделки только после ввода объекта в эксплуатацию и въезда арендатора.
  • Возможность приобретения как всего ТЦ, так и отдельных помещений в нем.
  • Возможность банковского финансирования*.
  • Средний срок реализации проекта — 1 год.
* Средние условия кредитования: финансирование 50-60%, ставка 2,5-3%, срок до 5 лет.

Имеется уже согласованный проект торгового центра под конкретного арендатора с полученным разрешением на строительство. Договор аренды со всеми арендаторами подписан до начала строительства.

Работы по строительству выполняет партнерская строительная компания на собственные средства. Инвестор не платит никаких авансов строительной организации. Оформляется договор купли-продажи и вносится задаток 10% на счет нотариуса как гарант того, что инвестор не откажется от покупки центра после его ввода в эксплуатацию. Остальные 90% оплачиваются через федуциарный счет нотариуса только после ввода торгового центра в эксплуатацию и въезда арендатора.

Средний срок возведения ТЦ и ввода в эксплуатацию составляет 1 год.

Таким образом, приобретение торгового центра на этапе строительства позволяет инвестору получить новый объект, с крупным серьезным арендатором с свежим длительным договором аренды в выгодной локации, с большей окупаемостью, по сравнению с уже осуществленными подобными проектами.
Приобрести можно как торговый центр полностью, так и отдельные его помещения с арендаторами.
Возможно оформление банковского финансирования.

Примеры:

КОММЕРЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ С АРЕНДАТОРОМ "DM" В СЕВНИЦЕ

РАСПОЛОЖЕНИЕ: СЕВНИЦА
СТОИМОСТЬ: 1 200 000 €
АРЕНДА: 6 000 € в месяц / 72 000 € в год
ОКУПАЕМОСТЬ: 6 % или 16,5 лет
ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ: 546 м2

photo_2017-04-25_13-15-33.jpg

ТЦ С АРЕНДАТОРАМИ TEDi и KIK В ЛЮТОМЕРЕ
 
РАСПОЛОЖЕНИЕ: ЛЮТОМЕР
СТОИМОСТЬ: 1 300 000 €
АРЕНДА: 8 093,75 € в месяц / 97 125 € в год
ОКУПАЕМОСТЬ: 7,5 % или 13,4 лет
ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ: 925 м2

20170716_140427.jpg

СТРАТЕГИЯ 3: Приобретение торгового центра на этапе строительства, полное участие на всех стадиях строительства.

  • Окупаемость до 9-10% годовых.
  • Крупные надежные арендаторы.
  • Свежий договор аренды подписанный до начала строительства на 8-12 лет с сроком не возможности отказа от аренды.
  • Новый торговый центр в единой торговой зоне.
  • Поэтапное финансирование проекта.
  • Работы выполняет проверенная партнерская строительная компания.
  • Возможность поэтапного банковского софинансирования.*
  • Средний срок реализации проекта — 1 год.
*Средние условия кредитования: финансирование 50-60%, ставка 2,5-3%, срок до 5 лет.

Инвестор получает максимально возможную доходность ROI 9-10%.

Работы по реализации проекта выполняет проверенная строительная организация, занимающаяся строительством торговых центров под конкретных арендаторов и знающая их стандарты и требования.

Средний срок возведения и ввода в эксплуатацию объекта при непрерывном финансировании — 1 год.

Финансирование реализации проекта осуществляется поэтапно согласно договора с строительной организацией, где прописаны все сроки и гарантии, например:
готовность фундамента — Х% от стоимости проекта.
металлоконструкции - Х % от стоимости проекта.
инженерные сети — Х % от стоимости проекта.
И так далее..

Возможно получение так же банковского поэтапного финансирования проекта — на каждом этапе вы вносите 50%, банк оплачивает остальные 50% суммы.

Пример:

ИНВЕСТПРОЕКТ: НОВЫЙ ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР В ИЗОЛЕ

РАСПОЛОЖЕНИЕ: ИЗОЛА
СТОИМОСТЬ: 4 100 000 € с отделкой или 3 600 000 € без отделки
ОКУПАЕМОСТЬ:
С отделкой: 8,6% или 11,5 лет
Без отделки: 10% или 10 лет
АРЕНДА: 28 380 € в месяц или 340 560 € в год
Возможен дополнительный заработок от рекламы в самом центре — около 15 000 ЕВРО в год.

тц.png

Больше информации и визуализации о торговых центрах в Словении смотрите в нашем специальном видео выпуске:

     



Хотите получать самые свежие
предложения со скидкой до 50%?
Подпишитесь на еженедельную рассылку