Future Real Estate - Недвижимость в Европе Евро-Релизтейт - крупнейший портал по продаже недвижимости зарубежом
Бесплатный звонок:
8 (800) 775-91-97
+386 64 275 188
3 Ноября 2017

Банковское финансирование ассоциируется у большинства, как правило, с высоким процентом и переплатой, но опытный инвестор всегда знает как увеличить рентабельность с помощью банковского плеча.

Особо эффективно можно увеличивать рентабельность своих инвестиций в Словении с применением кредитования в случае с коммерческой недвижимостью с якорным арендатором. В данном случае банк выдает кредит на условиях, зависящих от надежности арендатора и срока договора аренды - если договор аренды подписан на срок 8 лет, то банк одобрит финансирование на срок 8 лет + 2 года, итого срок кредитования составит 10 лет с ставкой 2,5%.

В зависимости от ситуации инвестора применяются 2 стратегии кредитования: 50\50 и 70\30.

Рассмотрим это на примере конкретного объекта:

20170716_140427.jpg

Торговый Центр В Лютомере с двумя арендаторами TEDI И KIK.

СТОИМОСТЬ: 1 300 000 €

АРЕНДА: 8 093,75 € в месяц / 97 125 € в год

ОКУПАЕМОСТЬ: 7,5 % или 13,4 лет
 
TEDI И KIK являются крупнейшими немецкими ретейлерами с высоким кредитным рейтингом.

Договор аренды с обоими арендаторами подписан на срок 8 лет без возможности отказа.

На объект с такими арендаторами и условиями словенские банки одобрят кредит на условиях:

50% или 70% финансирования, ставка 2,5, срок 10 лет.

Рассмотрим и сравним 3 стратегии возможные в данном случае:

Стратегия 1: приобретение объекта без использования финансирования.

СТОИМОСТЬ: 1 300 000 €
АРЕНДНЫЙ ПОТОК: 8 093,75 € в месяц / 97 125 € в год
ОКУПАЕМОСТЬ: 7,5 % или 13,4 лет

Весь арендный поток в итоге поступает на счет инвестора. Данная стратегия инвестирования рассчитана на инвестора обладающего только данным бюджетом и рассчитывающему на полное использование ежемесячно поступающих на счет компании средств.

Стратегия 2: "50\50" приобретение объекта с банковским финансированием 50%.

СТОИМОСТЬ: 1 300 000 €
АРЕНДНЫЙ ПОТОК: 8 093,75 € в месяц / 97 125 € в год
ОКУПАЕМОСТЬ: 7,5 % или 13,4 лет

СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ: 650 000 €

БАНКОВСКОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ: 50% или 650 000 €
СРОК: 10 лет
СТАВКА: 2,5%

Таким образом, вы зарабатываете с собственных вложенных 650 000 € средств 7,5% в год, плюс зарабатываете на банковских средствах 5% (вы взяли у банка деньги, которые будут приносить 7,5% в год по ставке 2,5 %, итого за год вы заработаете на банковских деньгах 7,5% - 2,5% = 5%). ИТОГО на вложенные собственные 650 000 € вы зарабатываете 5% + 7,5% = 12,5 % в год.

КРЕДИТНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ АНУИТЕТЕ:

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ ПО КРЕДИТУ: 6127, 57 €
ПЕРЕПЛАТА В МЕСЯЦ: 710,88 €
ГОДОВЫЕ ВЫПЛАТЫ ПО КРЕДИТУ: 73 530,52 €
ГОДОВАЯ ПЕРЕПЛАТА: 8 530, 52 €

ИТОГО ежемесячный остаток на счету компании владельца актива после выплат по кредиту:

8 093,75 € в мес. арендного потока - 6127,57 €  выплат по кредиту в год = 1966,18 € в месяц 

или

97 125 € в год аренды - 73 530,52 € выплат по кредиту = 23 594, 48 € в год

Таким образом, получаем, что фактическая эффективность, рентабельность ваших вложенных средств с использованием банковского финансирования составляет 12,5% в год по сравнению с 7% при приобретении торгового центра без финансирования при казалось бы ROI = 1,81 %.

Данная стратегия хороша для инвестора, не нуждающегося в ежемесячном полном доходе от аренды, занимающегося диверсификацией доходов от своего бизнеса и готового зарабатывать на дистанции 8-10 лет, на которой ему не выгодно выкупать объект полностью за свои средства, а интересно получить большую экономическую эффективность или купить 2 актива подобного класса.


Хотите получать самые свежие
предложения со скидкой до 50%?
Подпишитесь на еженедельную рассылку

Подтверждаю согласие на обработку персональных данных